W różnego rodzaju opracowaniach i analizach dotyczących rynku nieruchomości, autorzy często posługują się pojęciem „rynku pierwotnego”. Jego przeciwieństwem jest rynek wtórny skupiający ofertę używanych mieszkań. Odpowiedź na pytanie co to jest rynek pierwotny lokali, z pozoru wydaje się łatwa. Dokładniejsza analiza pokazuje nam jednak, że definicja rynku pierwotnego może być niejednoznaczna. Postanowiliśmy omówić tę ciekawą kwestię.
Nie tylko deweloperzy sprzedają nowe mieszkania
Rynek pierwotny słusznie kojarzy się z działalnością krajowych deweloperów. Mowa o osobach fizycznych budujących mieszkania w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej (przedsiębiorcach) i różnego rodzaju spółkach deweloperskich (osobowych oraz kapitałowych). Małe i średnie firmy deweloperskie często działają w formie spółki z o.o. Najwięksi krajowi deweloperzy (zwłaszcza tacy notowani na giełdzie), wybierają natomiast formę spółki akcyjnej. Czasem na rynku pojawiają się także spółki celowe, których zakres działania ogranicza się do wybudowania oraz sprzedaży konkretnej inwestycji deweloperskiej. Nazwa takich spółek (często tożsama z nazwą osiedla) nie ujawnia, kto dokładnie je założył.
Niekiedy nowe mieszkania na sprzedaż oferują jeszcze inne podmioty. Mowa o tych spółdzielniach mieszkaniowych, które budują oraz sprzedają mieszkania na zasadach rynkowych (nie tylko dla swoich członków). Wiele takich spółdzielni działa w miastach budzących mniejsze zainteresowanie deweloperów.
Domy stanowią tylko 5% oferty rynku pierwotnego
Popularne skojarzenie z rynkiem pierwotnym dotyczy również budowy lokali mieszkalnych (np. tanich lokali z segmentu popularnego oraz droższych apartamentów). Trudno się temu dziwić, ponieważ lokale obecnie stanowią około 95% oferty krajowych deweloperów. Pozostałe 5% oferty to różnego rodzaju nowe domy (zarówno wolnostojące jak i szeregowe). Warto pamiętać, że deweloperzy czasem oferują również lokale użytkowe mieszczące się na parterach powstających bloków. Nie istnieje żadna oficjalna definicja rynku pierwotnego. Mimo tego wydaje się, że lokale użytkowe ze względu na swój komercyjny charakter nie powinny być zaliczane do tego rynku.
Sprawdź ofertę naszych apartamentów we Wrocławiu
Kogo chroni ustawa deweloperska
Odpowiedź na pytanie „co to jest rynek pierwotny?” wywołuje skojarzenia z nabyciem lokalu w trybie tzw. ustawy deweloperskiej. Wspomniany akt prawny (ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego) stanowi, że deweloperem jest przedsiębiorca w rozumieniu kodeksu cywilnego, który na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do przeniesienia na klienta prawa odrębnej własności nowego lokalu mieszkalnego lub prawa własności działki zabudowanej nowym domem jednorodzinnym.
Warto wiedzieć, że zakup nowego lokalu mieszkalnego lub domu nie zawsze jest objęty przepisami ustawy deweloperskiej. Takie regulacje nie maja zastosowania na przykład wtedy, gdy nabywcą mieszkania nie jest osoba fizyczna, np. spółka prawa handlowego nabywająca mieszkanie od dewelopera pod wynajem.
Zobacz najciekawsze mieszkania z rynku pierwotnego we Wrocławiu >
