Zakup nieruchomości z rynku pierwotnego w świetle prawa nie oznacza w rzeczywistości, że już nabyliśmy mieszkanie lub dom. Nic dziwnego – w końcu nieruchomość dopiero powstaje! Interesy kupującego zabezpiecza natomiast umowa deweloperska. Niekiedy bywa ona mylona z umową przenosząca własność, która tak naprawdę jest kolejnym krokiem w nabywaniu nieruchomości. Dziś postaramy się wyjaśnić różnice pomiędzy umową deweloperską a umową przenosząca własność.
Umowa deweloperska
Zacznijmy od tego, czym jest umowa deweloperska. To pierwszy dokument, który nabywca nieruchomości podpisuje z deweloperem odpowiedzialnym za jej wybudowanie. Zabezpiecza ona interesy kupującego. W tej umowie znajdują się kluczowe informacje, dokładnie wskazuje się mieszkanie, które niebawem stanie się własnością kupującego i do wybudowania którego deweloper tym samym się zobowiązuje. Umowa określa obowiązki obu stron. Należą do nich przede wszystkim: terminy płatności ceny, jak również termin przekazania nieruchomości nabywcy oraz termin zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu. Na tym etapie powstawania inwestycji nie istnieje jeszcze księga wieczysta albowiem nie może być ona założona, dopóki budynek nie powstanie. Należy pamiętać, że umowa deweloperska zawsze, bez wyjątku, musi być podpisana u notariusza.
Umowa przenosząca własność
Przejdźmy teraz do kwestii, czym jest umowa przenosząca własność. Stanowi ona kolejny krok po umowie deweloperskiej i to właśnie za jej sprawą nabywca staje się ostatecznie właścicielem konkretnej nieruchomości. Po jej zawarciu zostaje założona dla lokalu nowaksięga wieczysta, a nabywca zostanie do niej wpisany jako właściciel mieszkania. Umowę przenosząca własność można podpisać dopiero po odbiorze technicznym mieszkania. Konieczne jest określenie dokładnego metrażu. Nabywca nieruchomości ma prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej, jeśli termin zawarcia umowy przenoszącej właność nie zostanie dotrzymany, jednakże przed skorzystaniem z prawa odstąpienia powinien wyznaczyć deweloperowi dodatkowy termin 120 dni na przeniesienie prawa własności. Wiąże się to oczywiście ze zwrotem poniesiony dotychczas kosztów, ale i możliwością ubiegania się o odszkodowanie. Podobnie jak umowa deweloperska, umowa przenosząca własność również wymaga formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności.Dlatego warto upewnić się, że naszym partnerem jest uczciwy deweloper. Wrocław to miasto, gdzie takich nie brakuje.
Jak wygląda umowa przeniesienia własności?
Zanim dojdzie do podpisania umowy o przeniesienie własności, warto upewnić się, czy zostały spełnione wszystkie wymogi. Należy między innymi zweryfikować, czy stan prawny nieruchomości jest zgodny ze stanem faktycznym. Ponadto treść umowy musi stanowić wypełnienie zobowiązań znajdujących się w umowie deweloperskiej. Ważną kwestią bywają zasady korzystania z nieruchomości wspólnej, jak również sprawdzenie czy umowa dotyczy własności wszystkich przynależności, takich jak: komórka lokatorska, balkon, taras, ogródek, czy miejsce postojowe.
Jako dokument notarialny umowa przenosząca własność wiąże się z pewnymi kosztami. Większość kupowanych w Polsce mieszkań mieści się w przedziale cenowym od 60 tys. do 1 mln zł. Koszty notarialne określone są w rozporządzeniu Ministersta Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Dla transakcji mieszczących się w tym przedziale wynoszą one 1010 zł oraz 0,4% od kwoty transakcji pomniejszonej o 60 tys. zł. Trzeba się jednak liczyć także z dodatkowymi opłatami, które wiążą się na przykład z założeniem dla lokalu odrębnej księgi wieczystej, ustanowieniem hipoteki czy kosztem wypisów aktu notarialnego.
