Zakup mieszkania to inwestycja na lata – decyzja ta powinna być zatem bardzo dobrze przemyślana. Formalności, umowy i terminy płatności mogą być wyzwaniem szczególnie dla osób, które przez ten proces przechodzą po raz pierwszy. Szczególnie trudne dla większości kupujących jest przebrnięcie przez dokumentację, związaną z zakupem mieszkania. Podpisujemy umowę rezerwacyjną, umowę deweloperską oraz umowę przyrzeczoną. W każdej z nich jest kilka terminów, na które powinniśmy zwrócić uwagę.
Rezerwacja mieszkania – umowa rezerwacyjna z deweloperem
To pierwsza umowa, którą może zaproponować Ci deweloper, chociaż jej zawarcie nie jest obowiązkowe i nie wszystkie spółki ją stosują. Często podpisywana jest w momencie, w którym mieszkanie jeszcze nie istnieje fizycznie, a deweloper dopiero planuje budowę inwestycji mieszkaniowej. Jest ona formalnym potwierdzeniem rezerwacji lokalu, w którym chcesz zamieszkać. Przy jej podpisywaniu zwróć szczególną uwagę na następujące kwestie:
- Pozwolenie na budowę – termin jego uzyskania warunkuje rozpoczęcie prac budowlanych na terenie inwestycji przez dewelopera.
- Termin rozpoczęcia robót budowlanych – oznacza datę, w której zaczną się prace związane z wybudowaniem budynku wielorodzinnego.
- Czas rezerwacji – czyli okres, do którego najpóźniej możesz podpisać umowę deweloperską.
- Harmonogram płatności – określa on termin, w jakim powinieneś zapłacić opłatą rezerwacyjną.
Umowa deweloperska – najważniejsze szczegóły
Drugi krok to podpisanie umowy deweloperskiej. Najlepiej, jeśli po wpłaceniu opłaty rezerwacyjnej poprosisz o przesłanie jej wzoru, by na spokojnie przeanalizować wszystkie jej zapisy. Jest ona sporządzona w formie aktu notarialnego, z tego powodu jej podpisanie odbywa się u notariusza. Koszt jej podpisania to ok. 600 zł i jest on dzielony po połowie pomiędzy Ciebie oraz dewelopera, od którego kupujesz mieszkanie.
Po zawarciu umowy deweloperskiej deweloper otworzy dla Ciebie mieszkaniowy rachunek powierniczy do dokonywania wpłat środków na poczet ceny mieszkania.
Przed podpisaniem umowy deweloperskiej, sprawdź, czy są w niej zawarte terminy:
- Zakończenia robót budowlanych – to realna data zakończenia prac na budowie. Deweloper po zakończeniu robót budowlanych zobowiązany będzie uzyskać pozwolenie na użytkowanie budynków mieszkalnych. Dokument ten jest niezbędny do rozpoczęcia procesu przekazywania lokali nabywcom.
- Uzyskania pozwolenia na użytkowanie – Data jest niezwykle ważna! Określa bowiem moment odbioru kluczy, który wiąże się z możliwością rozpoczęcia wykończenia nowego mieszkania.
- Harmonogram wpłat – czyli terminy płatności kolejnych transz pieniędzy za mieszkanie, których należy bezwarunkowo przestrzegać. Po uregulowaniu całości kwoty, możesz umówić się na odbiór mieszkania, oczywiście po uzyskaniu przez dewelopera ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynków.
- Termin przekazania mieszkania – moment, do którego deweloper powinien oddać Ci mieszkanie.
- Terminy rękojmi za wady lokalu – wynosi 5 lat od daty odbioru lokalu.
- Termin podpisania umowy przyrzeczonej – jest ona umową przeniesienia własności mieszkania.
Umowa przyrzeczona – ostatni etap!
Trzecią, ostatnią umową podpisywaną u dewelopera jest umowa przyrzeczona – po jej zawarciu staniesz się formalnie właścicielem zakupionego mieszkania. Pamiętaj, że podczas jej podpisywania poniesiesz dodatkowe koszty. Zależne są one od:
- metrażu mieszkania,
- ceny mieszkania,
- wynagrodzenia notariusza,
- kosztów współpracy z prawnikiem.
Gdy już dopełnisz wszystkich formalności i ją podpiszesz, musisz pamiętać o zgłoszeniu się do Wydziału Podatków i Opłat Urzędu Miasta, w którym kupiłeś mieszkanie. Masz na to 14 dni, a zgłoszenie należy złożyć na druku IN-1. Na jego podstawie zostanie naliczony podatek od nieruchomości.
Drugim krokiem jest termin ustanowienia hipoteki na kupionym mieszkaniu. Interesuje Cię tylko wtedy, kiedy kupujesz nieruchomość na kredyt. Jeśli to już za Tobą – gratulujemy! Możesz zacząć wykańczać mieszkanie!
